Model KSO · 3 Pihak · Skenario Alternatif

Satu Lahan, Satu Rumah Mewah

Lahan penuh 400 m² (20×20) di Pondok Cabe Udik dibangun sebagai satu rumah mewah — bukan 2 unit menengah. Logikanya: pembeli rumah mewah beli status & emosi, bukan membandingkan Rp/m² seperti pembeli komersial. Harga jual jadi negosiasi bebas, bukan comp pasar.

Lahan

tetap, tidak dipecah

Luas lahanseluruh 20×20, tanpa pemecahan sertifikat unit

400 m²

Bangunan & Harga Jual

Biaya

Bagi Hasil

—

IRR investor / tahun

—

Net investor

—

Return per siklus

—

Modal disiapkan investor

—

Harga jual efektif

—

Bagi Hasil 3 Pihak

total proyek · % dari harga jual

💰

Investormenanggung modal & risiko tak laku

—

🏗️

Developerfee, kelola desain bespoke

—

🪧

Pemilik Lahantanah (tunai) + sweetener

—

Ke Mana Tiap Rupiah Harga Jual Pergi

Sensitivitas Harga Jual

risiko sebenarnya di sini, bukan di biaya

Skenario	Harga jual	IRR investor

Truk vs Ferrari

Yang tidak ditangkap angka IRR Model ini menghitung IRR kalau laku di harga slider — tapi kolam pembeli mewah jauh lebih tipis, dan tidak ada mekanisme "batch kecil, jual dulu baru bangun lagi" seperti skenario 2 unit. Modal investor 100% ter-eksposur sampai satu pembeli itu ketemu & deal. Makin lama durasi jual di slider, makin besar dampaknya ke IRR tahunan — itu risiko riil yang harus dinilai kualitatif, bukan cuma dari angka feasibility ini.